P-京橋アートレジ Research Memo(1):新築マンションの好調が成長をけん引
1. 東京23区を中心に収益性の高い一棟賃貸マンションなどの企画・開発事業を展開
京橋アートレジデンス<5536>は、不動産の持つポテンシャルを顕在化し付加価値を高める、“無から有を生み出す不動産創造企業”を経営ビジョンに、東京23区を中心に収益性の高い不動産の企画・開発事業を行っている。事業は不動産開発創造事業とESG関連事業に大別され、不動産開発創造事業では新築マンション開発事業を主軸に、新築戸建・宅地開発事業、事業用地の販売、リノベーション(以下、リノベ)再販、再開発のコンサルティングやプロジェクトマネジメントなどを展開している。ESG関連事業では、太陽光発電施設を全国27ヶ所で保有運営しているほか、住宅や店舗といった賃貸資産の保有運営なども行っている。低金利などを背景に主力の新築マンション事業が成長をけん引、再生エネルギー事業も着実に伸びていることから、東京証券取引所(以下、東証)TOKYO PRO Market上場を機に、成長に弾みをつけようとしているところである。
2. 主軸の新築マンション開発事業は価格優位性と高い事業収支率を誇る
主軸の新築マンション開発事業では、資産形成を目的とする企業オーナーや富裕層、地主資産家、一般事業法人、海外投資家等に、遮音性、耐震性、耐久性に優れ、デザイン性や居住性にもこだわった資産形成用収益賃貸レジデンスを提供している。東京23区内の住環境や生活利便性、賃貸需要の高い立地を厳選し、4~5階建で8~14戸のマンションというニッチな物件を開発、主要な顧客層にとって購入しやすい3億円~5億円という優位性の高い価格で販売している。供給エリアや一貫した開発体制に特徴があり、供給エリアは東京都23区の中でも「新宿、高田馬場」「池袋、練馬」「渋谷、世田谷」「品川、大田」「上野、日暮里、浅草」「江東、城東」の6エリアにおいて効率的な開発をしている。また、土地の権利調整から設計、施工、さらに、販売、賃貸管理まで、情報ネットワークや施工会社との連携を強めながら効率的な開発を行っている。こうした特徴が背景にあるため、価格の優位性を保ちながら、事業収支率(事業収支÷売上高)も非常に高くなっているようだ。
3. ネットワーク、推進力、企画力、さらに監理力、一気通貫性に強み
不動産開発創造事業の強みは、ニッチな企画のマンションを建設できる施工会社とつながるネットワーク、瑕疵・住民対策を含め開発から販売までのプロジェクトをおおむね1年~2年という短期間で仕上げる推進力、同社内の建築企画部を中心にグループ企業や協力会社を巻き込んだ企画力にと言うことができる。また、用地取得から設計施工、販売・賃貸に至る協力会社に対する監理力と一気通貫性も強みと言えよう。さらに、知名度や信頼が高まるにつれ太くなってきた、不動産仲介業者ほか銀行や証券会社、税理士事務所、会計事務所などとの情報ネットワークも強みと言える。同社は今後、こうした強みを生かすため人材を強化し、新築マンションの開発数を増やす方針である。特に新宿、池袋、上野、品川エリアでの供給を増やすことで、顧客層の拡大や海外投資家向けの商品ラインナップ強化を図り、主力である新築マンション事業のマーケットにおける地位確立を目指す。なお、敷地面積など条件によっては、従来のマンションよりワンサイズ大きいミドルクラスの新築マンションや分譲マンションへと領域を拡大する可能性もあると考えられる。
4. 新築マンション開発事業をけん引役に中期的に2ケタの利益成長を期待したい
2023年11月期の業績は売上高が4,574百万円(前期比29.2%増)、営業利益が746百万円(同69.7%増)と大幅な増収増益となった。低金利などを背景に富裕層や一般企業などの不動産取得意欲が旺盛となるなか、引き続き人気の東京23区を中心に新築マンションの開発に注力したことで、売上高は30%近い伸びになるなど好調に推移した。また、増収効果に加え比較的高採算の物件が多かったこともあり、営業利益は70%に迫る非常に高い伸びとなった。2024年11月期業績見通しについて、同社は売上高が6,771百万円(前期比48.0%増)、営業利益が858百万円(同14.9%増)と見込んでいる。新築マンション事業は仕入が順調に推移していることから、2023年11月期以上の引渡しが予想され、大幅な増収見込みとなっている。一方、人員強化に加え採算が平常化する想定になっていることから、営業利益の伸びはやや低くなる予想となっている。しかし、同社が不動産開発ゆえ前提を保守的に捉えている側面もあり、2024年11月期の着地営業利益は想定を超えてくる可能性が高いと思われる。同社は新築マンション以外でも様々な施策を講じており、特にレジデンスやオフィス、店舗などの一棟リノベ再販に加え、高額ヴィンテージマンション※の中古リノベ区分再販も拡大する方針である。そのほか、オフィスや商業、医療などの複合施設の開発、不動産コンサルティングやプロジェクトマネジメント事業の拡大、不動産小口化やクラウドファンディングによる個人向け資産形成商品の構築などを進める考えである。こうしたことを考慮すると、中期的に2ケタの利益成長は期待したくなるところである。
※ヴィンテージマンション:マンションの価値は一般的には築年数とともに低下するが、立地の良さやデザイン性などから価値を維持または向上させているマンション物件。
■Key Points
・東京23区を中心にニッチで収益性の高い不動産の企画・開発事業を展開
・ネットワーク、推進力、企画力、さらに監理力、一気通貫性が強み
・2023年11月期は、新築マンション開発事業の好調を背景に大幅な増収増益
・新築マンション開発事業をけん引役に、中期的にも2ケタ利益成長を期待
(執筆:フィスコ客員アナリスト 宮田仁光)
<HH>
ヌートバーがメジャー初の退場処分 疑問残るストライク判定で有名な審判相手にぼう然としたら…
布袋寅泰、がん公表の吉井和哉と2ショット「彼は一度も絶望を口にしなかった」
「出産費用自己負担ゼロ」に三浦瑠麗氏が懸念
男性2人はねられ死亡 運転の35歳女性を捜査 水戸の県道
新曲「たそがれロマン」の湯原昌幸「人生7掛け、気分は30歳前後」 妻荒木由美子は中国で人気
大谷翔平に続き…今永昇太が長身バスケ女子とド緊張3ショット、WNBAの注目新人に挟まれ
フィフィ「やっぱり中国じゃん」池上彰氏なりすまし、中国籍の男が逮捕
ドジャースタジアムの駐車場で車が炎上 選手は試合開始に向けキャッチボール
アンジャッシュ児島一哉、暑さ対策明かし「女優か」ぼけツッコミ
【話題の新商品】「じゅるる シャインマスカット」はどこで買える? どんな飴なの?
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
大谷翔平が不運な判定で2度見逃し三振 「えん罪退場」で話題の球審は引き揚げる大谷にブチギレ
吉野家が「マスク外し強要疑惑」でプチ炎上、店員さんに聞いてみると……
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
マンション刺殺、被害者は19歳大学生の女性 大阪・枚方
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
藤田ニコル「脱ぐ予定なかったのですが気づいたらノリノリで…」ヒョウ柄水着姿に大反響
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
ヒカル、浮気相手とのLINE流出にドン引きの声「キモすぎる」「吐きそう」
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
ガーシー、またも綾野剛の暴露写真でネット歓喜「この写真見て笑っちゃう」
完全にダマされた! 『ラヴィット!』あのちゃん“事故レベル”大暴走は『水ダウ』遠隔操作のしわざだった ネットも納得
大谷翔平が不運な判定で2度見逃し三振 「えん罪退場」で話題の球審は引き揚げる大谷にブチギレ
ヌートバーがメジャー初の退場処分 疑問残るストライク判定で有名な審判相手にぼう然としたら…
布袋寅泰、がん公表の吉井和哉と2ショット「彼は一度も絶望を口にしなかった」
「出産費用自己負担ゼロ」に三浦瑠麗氏が懸念
男性2人はねられ死亡 運転の35歳女性を捜査 水戸の県道
新曲「たそがれロマン」の湯原昌幸「人生7掛け、気分は30歳前後」 妻荒木由美子は中国で人気
大谷翔平に続き…今永昇太が長身バスケ女子とド緊張3ショット、WNBAの注目新人に挟まれ
フィフィ「やっぱり中国じゃん」池上彰氏なりすまし、中国籍の男が逮捕
ドジャースタジアムの駐車場で車が炎上 選手は試合開始に向けキャッチボール
アンジャッシュ児島一哉、暑さ対策明かし「女優か」ぼけツッコミ
【話題の新商品】「じゅるる シャインマスカット」はどこで買える? どんな飴なの?