アーバネット Research Memo(9):事業ポートフォリオの拡充により持続的な成長を目指す
循環的な景気変動への懸念のほか、インフレの進行や金融緩和政策の先行き不透明感など、外部環境は不確実性が高まりつつあるものの、今後の成長戦略の方向性に大きな見直しはない。既存事業の拡大を軸としつつ、ストックビジネス(自社保有の賃貸収益物件等)や子会社による小売・サービス事業(マンション管理及び賃貸業等)の強化により、事業ポートフォリオの拡充と財務基盤の安定化を図るものである。
1. 既存事業の拡大
既存事業については、都心での用地価格が高騰しているなかで、将来リスクも念頭に入れつつ、より採算性やタイミングを重視した選別的な用地取得に取り組み、事業環境や景気変動に柔軟に対応しながら、持続的な成長を目指す方針である。子会社の(株)アーバネットリビングに有効活用課を設置し、時間をかけて権利調整を行うビジネスを展開しているほか、独自のビジネスモデルと安定した財務基盤を生かして、大型プロジェクトや東京都心以外での開発も検討しているようだ。また、ITを含めた新しい技術やコンセプト(特定ターゲットへの対応など)を導入した次世代型マンションの開発※のほか、中長期的な視点からは、若年層以外の単身所帯の増加に向けて、シニア向けマンションなど新しい需要の取り込みにも対応していく。
※2022年6月期より開始したZEH仕様マンションの開発も新たな取り組みの一環として位置付けられる。他にも、音大生やミュージシャン、音楽愛好家などを対象とした「防音賃貸マンション」、独自の「アーバネット防災プログラム」の導入、「学生専用マンション」の開発などでも実績をあげている。
2. ストックビジネスの強化
ストックビジネスの強化については、ここ数年、賃貸収益物件を自社保有することによる安定収益源や融資担保の確保に取り組んできた。現在の賃貸収益物件は8棟(他にも戸別保有あり)に上り、年間の不動産収入は500百万円水準(弊社推定)にまで拡大している。今後も、流動資産の活用により安定稼働が期待できる賃貸収益物件を着実に増やす計画である。また、駅近好立地での開発力を生かして参入した「ホテル事業」については試行錯誤の段階であり、まずは稼働率の向上と客室単価の適正化を目指したうえで、ストックビジネスとして保有するか、販売チャネルの拡大を目的として売却するのか、長期的視点で検討する方針である。
3. BtoC事業の拡大
同社の中核事業である投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売では、物件竣工後のマンション販売会社への物件引き渡しで事業のルーチンが完了する。同社が開発してきた分譲用マンションにおいても、戸別分譲後のマンション管理等については管理会社に引き継いで終了としてきた。すなわち、賃貸管理並びにマンションビル管理等の収益については対応しておらず、取りこぼしてきた感があるが、アーバネットリビングの設立により、この分野での収益が可能となったことから、ボリュームビジネスと言われるこの分野も積極的に推進を図っていく。
4. 弊社による注目点
弊社では、東京都心における投資用ワンルームマンションは、循環的な景気変動の影響や一時的な相場調整等により強弱を繰り返しながらも、持続的な成長が可能な市場であると見ている。特に、コロナ禍収束後においても、国際都市として発展を続ける東京の居住環境の改善及び進化には大きな可能性が残されている。また、ファンドやリート、クラウドファンディングなどを含め、投資対象(金融商品)としての不動産(特に、安定したキャッシュ・フローを生み出す賃貸収益物件)に注目が集まるなかで、優良物件の開発に定評のある同社の役割はますます重要なものになってくるだろう。その一方で、事業ポートフォリオの拡充及び安定収益源の確保は同社にとって重要な中長期的テーマである。とりわけ財務基盤の安定化は、リスク対応力はもちろん、新たな成長に向けた投資の原動力となることから、業績が好調な今のうちにしっかりと手を打っておくことが重要となろう。
長期的な視点からは、国内人口が減少傾向をたどるなかで、持続的な成長を実現するためには、新たな需要を取り込む分野へのチャレンジも視野に入れる必要があると考える。弊社では、これまで都心及び好立地にて、小さくても快適な居住空間を開発してきた同社にとって、そのノウハウやネットワークが生かせる宿泊施設やシニア向けマンションへの進出は成功確率が高いと見ている。また、新しい技術やコンセプトを導入した次世代型マンションの開発など、同社ならではの取り組みも今後のカギを握るであろう。とりわけZEH仕様マンションの開発は、今後の方向性と新たな成長ポテンシャルを示すものとして期待したい。同社の設計・開発における強みが生かせる領域であるうえ、社会的な要請や政府の動きにも沿ったものであることから、景気変動にかかわりなく、着実に事業機会を創出できる可能性が高いと見ている。また、様々なパートナーとの協働により価値共創を図っていく事業スキームは、今後の事業拡大に向けたモデルケースとしても注目に値する。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫)
<SI>
今永昇太、デビューから9試合先発で防御率0.84は歴代1位!7回無失点で歴史的快進撃は続く
カブス主軸も快投の今永昇太絶賛「今日も素晴らしい投球。球が予測できないと思う」ベリンジャー
今永昇太に敵将「敵の打撃コーチにとっては悪夢」米メディアも大絶賛「最高に見ていて楽しい」
ダルビッシュ有、日米通算200勝への一戦は降雨のため遅延 開始時刻は未定
「制裁、正直きつい」「核を使うつもりはない」 金正恩氏が吐露
大谷翔平が今季初「1番DH」でスタメン出場、ベッツはベンチスタート、遊撃に堅守ロハスを起用
松本まりか「罪深い」…涙「欲求だけでやってしまった」と吐露 主演映画舞台挨拶
新玉ねぎ丼
レーバークーゼン、ブンデス史上初の無敗優勝 シャビアロンソ監督「欧州全体においても特別」
石原さとみ 母として37歳新境地 産後の抜け毛に体の崩れ生かし出産後初の主演作
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
大谷翔平が不運な判定で2度見逃し三振 「えん罪退場」で話題の球審は引き揚げる大谷にブチギレ
ヒカル、浮気相手とのLINE流出にドン引きの声「キモすぎる」「吐きそう」
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
吉野家が「マスク外し強要疑惑」でプチ炎上、店員さんに聞いてみると……
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
時代劇の常識を覆す!仇討ち・無礼討ちの厳格なルール
マンション刺殺、被害者は19歳大学生の女性 大阪・枚方
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
ヒカル、浮気相手とのLINE流出にドン引きの声「キモすぎる」「吐きそう」
ガーシー、またも綾野剛の暴露写真でネット歓喜「この写真見て笑っちゃう」
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
大谷翔平が不運な判定で2度見逃し三振 「えん罪退場」で話題の球審は引き揚げる大谷にブチギレ
完全にダマされた! 『ラヴィット!』あのちゃん“事故レベル”大暴走は『水ダウ』遠隔操作のしわざだった ネットも納得
73歳神田正輝「旅サラダ」生放送で“12歳下俳優”から呼び捨てされ激論
今永昇太、デビューから9試合先発で防御率0.84は歴代1位!7回無失点で歴史的快進撃は続く
カブス主軸も快投の今永昇太絶賛「今日も素晴らしい投球。球が予測できないと思う」ベリンジャー
今永昇太に敵将「敵の打撃コーチにとっては悪夢」米メディアも大絶賛「最高に見ていて楽しい」
ダルビッシュ有、日米通算200勝への一戦は降雨のため遅延 開始時刻は未定
大谷翔平が今季初「1番DH」でスタメン出場、ベッツはベンチスタート、遊撃に堅守ロハスを起用
「制裁、正直きつい」「核を使うつもりはない」 金正恩氏が吐露
松本まりか「罪深い」…涙「欲求だけでやってしまった」と吐露 主演映画舞台挨拶
新玉ねぎ丼
レーバークーゼン、ブンデス史上初の無敗優勝 シャビアロンソ監督「欧州全体においても特別」
石原さとみ 母として37歳新境地 産後の抜け毛に体の崩れ生かし出産後初の主演作