FJネクスト Research Memo(3):業界内でのポジションを生かした信用力、財務力、情報量に強み(1)
1. 成長モデル
FJネクスト<8935>の成長モデルは、資産運用型マンション市場そのものの拡大と業界シェアの維持及び向上の2つの要因がドライバーとなるものである。すなわち、同社の成長性は、首都圏(特に、都心部)における資産運用型マンション市場は発展するのか、その中で同社の優位性をどのように発揮していくのかの両面で捉えることが重要である。また、主力事業に付随する「不動産管理事業」が、積み上げ型のストックビジネスとして収益の下支えとなっているところにも特長がある。
さらに最近では、ファミリー向けマンションの開発及び販売※や中古マンションの取扱いなどにも積極的である。同社の主力事業は、あくまでも長期保有を前提とする資産運用型マンションの提供であるが、これまで培ってきた経営資源(財務基盤や情報力等)を生かせる分野への展開は、リスクを抑えながら業績の上乗せが期待でき、収益構造に厚み(経営の安定)をもたらす効果がある。
※ファミリー向けマンション「ガーラ・レジデンスシリーズ」の供給実績(累計)は着実な積み上げにより1,461戸に上る。また、今後に向けても「ガーラ・レジデンス元住吉」(2019年9月竣工予定)や「ガーラ・レジデンス船堀」(2020年2月竣工予定)など、新規プロジェクトが進行中である。
2. 資産運用型マンションの概要と今後の発展性
資産運用型マンションの今後の発展性を判断するためには、その仕組みや商品性、社会的意義を理解する必要がある。
(1) 仕組み
資産運用型マンションとは、購入者(所有者)が自身で住むのではなく、第三者に貸して家賃収入を得ることを目的としたものである。したがって、好立地であることはもちろん、居住者のニーズを捉えたマンションの開発により高い入居率を確保することが、安定的な家賃収入を生み出し、購入者からの信頼を集めることになる。
(2) 購入者の目的・メリット
購入者は近年、商品認知度の向上により、一般的なサラリーマンが多く、将来に向けた資産運用を目的とするケースがほとんどである。住宅ローンにより購入資金を確保する一方、月々の返済は家賃収入で賄ない、退職までの間に返済を完了する計画が一般的であるため、原則として日常の生活に影響なく、長期的な視点から将来に向けた資産運用を行うことができる。また、安定的な家賃収入が老後の私的年金の役割を果たすことに加え、住宅ローンに団体信用生命保険をセットすることによる生命保険の代替や相続税対策(相続税評価額の圧縮効果)、分散投資効果など、様々な経済的メリットをもたらすところに特長がある。特に、マイナス金利政策の導入や、将来の年金受給に対する不安に加えて、新たな相続税対策(基礎控除の引下げに伴う課税対象の拡大等)のニーズが資産運用型マンションへの注目を集めている。
(3) 社会的意義
資産運用型マンション事業は、主要顧客層である一般的なサラリーマンに対し、長期的な資産運用機会を提供するとともに、人口回帰が進む都心エリアに良質な賃貸住宅を提供することによる社会的意義を担っている。今後も、単身世帯の増加や人口の都心回帰の傾向が継続することが予想され、特に、東京オリンピックの開催に向けて、その傾向に拍車がかかる可能性が高まっており、都心で活躍する単身者を支えるインフラの提供は益々重要性を増すものと考えられている。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫)
<MH>
マンション刺殺、被害者は19歳大学生の女性 大阪・枚方
ウエストランド井口、相方河本の騒動は自身のせい? 芸人仲間のイジリに「違います!」
ゆりやんレトリィバァが映画監督デビュー電撃発表 映画祭開催中のカンヌで会見
明石家さんま、ウエストランド河本めぐる炎上発言は「お笑い人として乗っかっただけやねん!」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
葉月あや、三角ビキニで大迫力のたわわGカップを披露!フィリピン滞在中のオフショットを公開
『BAMBI WATER ホットボディジェル』リニューアル リフトアップ成分も
メンタル強すぎ!「小保方晴子」さんグラビア挑戦でネット「サイコパス過ぎる」と話題に
元日本代表MF長谷部誠がEフランクフルトの本拠地で最後のプレー「ハセベコール」が巻き起こる
藤田ニコル「さすが爆笑問題さん」ガルアワランウエー全力疾走に「ちょっとうらやましい」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
大谷翔平が不運な判定で2度見逃し三振 「えん罪退場」で話題の球審は引き揚げる大谷にブチギレ
ヒカル、浮気相手とのLINE流出にドン引きの声「キモすぎる」「吐きそう」
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
吉野家が「マスク外し強要疑惑」でプチ炎上、店員さんに聞いてみると……
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
時代劇の常識を覆す!仇討ち・無礼討ちの厳格なルール
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
藤田ニコル「脱ぐ予定なかったのですが気づいたらノリノリで…」ヒョウ柄水着姿に大反響
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
ヒカル、浮気相手とのLINE流出にドン引きの声「キモすぎる」「吐きそう」
ガーシー、またも綾野剛の暴露写真でネット歓喜「この写真見て笑っちゃう」
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
大谷翔平が不運な判定で2度見逃し三振 「えん罪退場」で話題の球審は引き揚げる大谷にブチギレ
完全にダマされた! 『ラヴィット!』あのちゃん“事故レベル”大暴走は『水ダウ』遠隔操作のしわざだった ネットも納得
73歳神田正輝「旅サラダ」生放送で“12歳下俳優”から呼び捨てされ激論
マンション刺殺、被害者は19歳大学生の女性 大阪・枚方
ウエストランド井口、相方河本の騒動は自身のせい? 芸人仲間のイジリに「違います!」
ゆりやんレトリィバァが映画監督デビュー電撃発表 映画祭開催中のカンヌで会見
明石家さんま、ウエストランド河本めぐる炎上発言は「お笑い人として乗っかっただけやねん!」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
『BAMBI WATER ホットボディジェル』リニューアル リフトアップ成分も
葉月あや、三角ビキニで大迫力のたわわGカップを披露!フィリピン滞在中のオフショットを公開
メンタル強すぎ!「小保方晴子」さんグラビア挑戦でネット「サイコパス過ぎる」と話題に
元日本代表MF長谷部誠がEフランクフルトの本拠地で最後のプレー「ハセベコール」が巻き起こる
藤田ニコル「さすが爆笑問題さん」ガルアワランウエー全力疾走に「ちょっとうらやましい」