不動産投資は、節税対策としても有効的なため人気があります。
では、本当に不動産投資は節税対策につなげることができるのでしょうか？
この記事では、不動産で節税する具体的な方法を紹介します。
不動産投資をすることで節税は可能！
不動産投資を行うことで、節税対策につなげることができるでしょう。
節税にはいくつか手段がありますが、経費を計上して納税額を減らすという方法が一般的です。
では、具体的にどのような方法で納税額を減らすことができるのでしょうか？
ここでは、節税につながるメカニズムについて解説します。
不動産投資による節税の仕組み
不動産投資における所得を得る主な方法は、次の通りです。
この中で、不動産投資において特に節税につなげやすいのが、土地や建物などの不動産を貸付けることによる所得です。
不動産所得で発生する所得税は、次の計算式で算出できます。
不動産所得においても、経費を差し引いて算出されることになります。
算出した不動産所得の金額をベースとして、定められた税率で所得税が決まる仕組みとなっています。
もし不動産収入とは別に収入が発生している場合、給与の課税所得額と不動産所得の金額が合算されます。
例えば、企業に雇用されていて、給与の課税所得が600万円あり、不動産所得の金額が100万円となっている場合、合計700万円が課税所得となり所得税が算出されます。
ここから不動産所得を得るために経費がかかっている場合、この経費を差し引けば不動産所得を減らすことができるのです。
不動産投資で節税効果が高い方の特徴
不動産投資で節税効果が高い方の特徴は、年収が1,200万円以上であるという点があります。
これは、減価償却期間中の所得税・住民税率と譲渡税率の差を大きくすることが可能で、実際に節税できる金額のメリットが大きいためです。
具体的には、課税所得が900万円を超えると所得税や住民税率は約33％となり、譲渡税率との差が大きくなります。
不動産投資で節税するためのポイント
不動産投資により節税を図る場合、しっかりと目的を持って節税対策を行うことが重要となります。
そこで、次に紹介するようなポイントに注目しましょう。
節税だけを目的とした投資は避ける
不動産投資の目的として、節税は有効的でしょう。
しかし、節税を主な目的とすると、期待している効果を得るのは難しいかもしれません。
確かに節税につながりますが、劇的な効果があるわけではないため、思っていたほど節税につながらないというケースも多くあります。
そのため、不動産投資で家賃収入を得るなどといった主な目的があり、その延長として節税効果も期待できると見ておくのが良いでしょう。
融資を受ける銀行に対して好印象を与える
節税対策を効果的に行うためには、レバレッジ効果を得ながら不動産投資を行うのが有効的です。
大きな利益を得ながら必要経費を適切に計上することで節税につなげることができますが、レバレッジ効果を得るためには、不動産投資ローンなどによる融資を受けることが一般的となります。
不動産投資ローンは、一定の審査基準があり誰でも確実に融資を受けられるわけではありません。
融資を受けるための条件として、収入や負債の状況、事業計画の適切性などが挙げられますが、人間性も重視されるのです。
例えば、明らかに不誠実な対応ばかりとっていると、融資しても返済が滞る可能性があると判断されて、審査に落ちる可能性があります。
そのため、ある程度は融資を受ける銀行に対して好印象を与えることが重要となります。
また、銀行などの金融機関と良い関係を築くことにより、節税につながる情報などを入手しやすくなることもあるため、良好な関係を維持しましょう。
数十年後まで見据えて投資する
不動産投資では、どうしても目先の利益に目がくらみがちです。
しかし、目先の利益ばかりを追求し続けると、永続的な収入の確保が難しくなる場合があります。
例えば、新築マンションに投資する場合、初めは注目を集めることができますが、築年数の経過とともに、注目度が下がっていくでしょう。
また、最初の数年で大きく価値が下がる傾向にあり、初期的には安定した収入を得ることができても、数十年後を見据えて永続的な収入を得ることができない場合もあるのです。
節税という観点でも同様であり、短期だけでなく長期的なスパンで見据えた投資を行うようにしましょう。
不動産投資以外の節税方法も併用する
節税は、不動産投資だけで達成できるものではありません。
他の節税対策も併用することで、より高い節税効果をもたらします。
次の4つは、すぐにでもできる節税対策としておすすめです。
特にNISAやiDeCoは、将来の蓄えという観点でもおすすめの方法となります。
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不動産投資で節税する際の物件選びのコツ
不動産で節税する際は、物件選びがとても重要となります。
特に、次の点に着目して物件を選ぶのがおすすめです。
築22年以上で木造の築古物件がねらい目
不動産投資で最もねらい目となる物件が、木造築古物件です。
木造築古物件の場合、法定耐用年数は22年となっており他の構造に比べて短いという利点を活かし、同じ建物価格や築年数であっても大きな減価償却費を取ることができます。
また、築古の場合は法定耐用年数が切れていれば、法定耐用年数×20％の年数で減価償却することが可能です。
新築区分マンションはなるべく避ける
先に解説した、不動産投資において新築マンションはあまりおすすめできません。
特に、新築分譲マンションは購入初期に得られる収入額から、徐々に資産価値が下がっていく傾向があります。
新築区分マンションの場合は減価償却期間が長く、1年間に計上できる減価償却費が少額であるという点もあるため、節税にはおすすめできません。
新築区分マンションで節税できたと感じられるのは、初年度だけというケースも多くみられます。
年々節税効果が薄まって、不動産が黒字になると一転して納税義務が発生し税金が増えてしまうので注意しましょう。
不動産投資で上手に節税しよう
不動産投資において、上手に運用することができれば節税にもつながります。
しかし、節税だけを目的として不動産投資を行うことはおすすめできません。
あくまでも、不動産投資における副産物として節税につなげられるという認識を持つことが重要です。
上手に不動産投資を行い、節税につなげましょう。
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