会計事務所に勤務していたときの話です。
道端で不動産業者から不動産投資を勧められました。
セールストークの内容を要約すると次の通りです。
(1) 不労所得であること
(2) ローンは不動産投資の儲けから返済すれば大丈夫ということ
(3) お金の支出の伴わない経費が計上できるために節税効果があること
いかにも不動産投資でキャッシュフローがプラスになるように聞こえますね。それでは、本当にプラスになるのかを検証します。
不動産投資のローンは儲けから返済するわけではない、その前に税金を納める必要がある
不動産投資で稼ぐべき金額はローンの元本と思われ勝ちですが、それは違います。本当は次の金額です。
ローンの元本＋税金－減価償却費
なぜ、税金がプラスアルファされて、減価償却費がマイナスされるのでしょうか。
・ ローンの元本が不動産所得から税金を差し引かれた金額から返済するからです。言い換えれば、ローンの元本は経費に落とすことができません。
・ 減価償却費※はお金の支出が伴わないため
・ 減価償却費※はお金の支出が伴わないため
※減価償却費とは物件などの固定資産を耐用年数という税法で定めた使用可能期間にわたって、経費に落とすものです。そのためにお金の支出が伴わない経費と言われています。
なんとローンを返済するのに元本の1.8倍以上も稼がなければならないケースがある
さて、不動産投資で稼ぐべき金額を実感していただくために具体例を用います。
例）
(1) ローン2,000万円（返済期間10年、年間200万円返済）
(2) 物件の購入金額2,000万円（耐用年数20年）
(3) 不動産所得280万円＝(3)－(4)
(4) 税率30%（所得税20%、住民税10%）
(5) 税金84万円＝(5)×(6)
(6) 減価償却費100万円＝2,000万円÷耐用年数20年
不動産投資で稼ぐべき金額は
184万円＝ローンの返済額200万円＋税金84万円－減価償却費100万円
になります。
ここでポイントになるのは税金の支払いの関係で、ローンの元本100万円を返済するために、1.84倍の184万円を稼がなければならない点です。
住宅ローン控除のように税金の一部を補てんするような制度は不動産投資にはありません。
キャッシュフローをプラスにするためにはローンの返済期間を長く、物件の耐用年数を短くすること
不動産投資でキャッシュフローをプラスにするためには、ローンの元本と不動産投資で稼ぐべき金額の差を縮めることに尽きます。
そのための選択肢は2つです。
・ ローンの返済期間を延ばすこと（デメリットはトータルの金利負担が膨らむこと）
・ 物件の耐用年数を短くすること
・ 物件の耐用年数を短くすること
耐用年数を短くするために、中古の物件を購入する方法があります。
すると節税効果で税金は減り、減価償却費の計上額は増えます。
中古物件の耐用年数＝（法定耐用年数－使用年数）＋使用年数×20%
具体例
法定耐用年数20年、使用年数10年の物件
耐用年数12年＝（20年－10年）＋10年×20%
（執筆者：阿部 正仁）
