FJネクHD Research Memo(5):首都圏投資用マンションは個人の投資ニーズに支えられ堅調に推移
1. 販売環境
首都圏投資用マンションの供給戸数は、1990年代後半から2000年代前半にかけて順調に拡大したものの、2008年に地価の高騰やリーマン・ショックの影響などにより事業者の倒産や撤退が相次いだことから減少傾向をたどった。2010年に底を打つと、以降は単身世帯数の増加や人口の都心回帰※などを背景とした首都圏の賃貸需要の拡大、低金利の継続や将来の年金受給の不安のほか、相続税対策(基礎控除の引下げなど)という新たなニーズも出てきた。近年では、物件価格上昇などによりマンション業界全体が調整局面を迎えるなかでも、個人からの底堅い購入需要に支えられて堅調に推移している。特に将来に向けた資産運用手段として、株式や投資信託、債券などと比べ、節税効果や保険機能が期待できるほか、キャッシュ・フローが安定していることや実物資産投資への安心感も背景として考えられる。近年においては、1口1万円からの投資が可能で手軽に始められる小口化商品により若年層の投資機会が創出され、不動産投資の裾野が広がっている。
※総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」(2022年8月発表)によると、都道府県別の社会増減数(=転入者数-転出者数(外国人を除く))を見ると、1位から4位までを1都3県の首都圏が独占しており、コロナ禍においてもFJネクストホールディングス<8935>の供給エリアが上位を占める状況に変化はない。また同社資料より、東京都総務局統計部による東京都将来推計人口指数は、国内人口が減少するなかでも、東京都の人口は2040年まで単身世帯を中心に増え続け、その後は横ばいから緩やかに減少するとの見方をしている。
2. 仕入開発環境
仕入開発面では土地仕入価格や建築費の高止まりが続いていることから、収益性の見極めが一層重要となっており、土地仕入れの結果が業績を左右する可能性が高まっている。同社は、信用力、財務力、豊富な情報力を生かし、設立以来一貫した採算性重視の仕入活動を行う方針としている。
3. 競合環境
同業者は投資用マンションの専業業者がほとんどであり、比較的規模が小さいところが多い業界構造となっている。そのなかで同社は、首都圏投資用マンション供給戸数で常にトップクラスの販売実績となっている。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫)
<SI>
安楽死その瞬間…フジ「ザ・ノンフィクション」で放送 家族悲痛の別れ テロップ喚起も
生田智子、ゴン中山との老後楽しみ?質問に絶叫「愛は育ててませんけど」フォロー迷走にツッコミ
新婚の藤森慎吾、結婚指輪は「気持ちで買いました」控えめチャラ男ノリ 結婚発表後初の公の場
高須克弥氏、1000万円懸賞で“私人逮捕”呼びかけ物議 長男の医師「復興に使う方が有意義か」
栗田貫一、増山江威子さん悼む「まさに紅一点、いつもエレガントで憧れの不二子ちゃんでした」
声優の増山江威子さんが5月20日に死去 「ルパン三世」の峰不二子役など ルパン公式Xで発表
上皇后美智子さま、コロナに感染 症状軽く、入院せず療養
“役満ボディー”岡田紗佳、ビキニ&ヘルシー下着ショット 最新写真集の8月発売を報告
フジ入社4年目25歳女子アナ、化粧動画での恥辱に「あんなの人生初めてですよ」お怒りモード?
中山秀征、沢尻エリカとの“伝説“の共演は「世紀の凡戦。猪木対アリ戦」緊張の舞台裏語る
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
浜崎あゆみ、子供の写真公開に疑いの声止まず「よそのお宅の子供?」
大谷翔平被弾投手が悪態ついて退場処分!次打者フリーマンと対戦中に判定巡り塁審と口論
YouTuberジュキヤの動画企画が大炎上「普通に痴漢」「気持ち悪すぎ」
千原せいじのシエラレオネ巡る発言 NPO代表理事が公式謝罪忠告「最悪、国家間の問題に発展」
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
大谷翔平10試合ぶり14号 シティフィールド初アーチ、26球場目は自らの日本人記録更新
大谷に被弾→次打者判定で審判と口論→退場→「チーム、自分も最悪」→戦力外
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
小倉優子、不自然な“二重ライン”にネット騒然「やっぱり整形?」
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
大原櫻子、ガーシー暴露後初のSNS投稿に賛否の声「イメージ最悪になった」
安楽死その瞬間…フジ「ザ・ノンフィクション」で放送 家族悲痛の別れ テロップ喚起も
生田智子、ゴン中山との老後楽しみ?質問に絶叫「愛は育ててませんけど」フォロー迷走にツッコミ
新婚の藤森慎吾、結婚指輪は「気持ちで買いました」控えめチャラ男ノリ 結婚発表後初の公の場
高須克弥氏、1000万円懸賞で“私人逮捕”呼びかけ物議 長男の医師「復興に使う方が有意義か」
栗田貫一、増山江威子さん悼む「まさに紅一点、いつもエレガントで憧れの不二子ちゃんでした」
フジ入社4年目25歳女子アナ、化粧動画での恥辱に「あんなの人生初めてですよ」お怒りモード?
上皇后美智子さま、コロナに感染 症状軽く、入院せず療養
声優の増山江威子さんが5月20日に死去 「ルパン三世」の峰不二子役など ルパン公式Xで発表
“役満ボディー”岡田紗佳、ビキニ&ヘルシー下着ショット 最新写真集の8月発売を報告
中山秀征、沢尻エリカとの“伝説“の共演は「世紀の凡戦。猪木対アリ戦」緊張の舞台裏語る