平和RE Research Memo(6):分配金の増加に伴い、NAV倍率はさらに上昇すると予想
平和不動産リート投資法人<8966>の投資口価格は、2017年以降おおむね上昇傾向にあったが、2020年3月には新型コロナウイルス感染症の拡大に伴う社会全体の景気・企業業績への不安に伴い、大きく下落した。ただ、その後は同染症対策の進展もあり、投資口価格も回復基調にある。長期的には、スポンサー変更発表の2009年10月以降、東証リート指数は横ばい~緩やかな上昇にとどまっているのに対し、同REITの投資口価格は大きく上昇を続け、今回の感染症拡大の影響に伴う一時的な下落後の回復も東証リート指数を上回っている。その結果、2020年7月31日現在のNAV倍率(1口当たり投資口価格/1口当たり純資産額)は0.88倍と、オフィス・レジデンス複合型REITの平均の0.77倍を上回っている。同REITでは、入替戦略の推進、賃料増額改定、キャップレートの低下などに伴い、含み益はさらに成長を続ける見通しだ。また、物件売却に伴う損失発生や突発的な損失に対しては潤沢な内部留保によって相殺し、今後も分配金を持続的に増加することで、中期目標の達成は可能と見込まれる。弊社では、それらが投資家に理解されるに伴い、NAV倍率による評価は今後も高まると予想する。
同REITでは、投資主還元を運用方針の柱の1つに掲げており、潤沢な内部留保の還元、フリーキャッシュの活用、投資主との高い利益の連動性、流動性の向上を目指している。すなわち、潤沢な内部留保を将来の分配金支払い原資として活用する。また、フリーキャッシュを活用し、物件取得や借入金返済に充てることで分配金の巡航水準を向上させる。さらに、投資主との利益の連動性では、スポンサー、資産運用会社、従業員の3層からなるセイムボート出資によって高い運用モチベーションを維持するとともに、2019年12月1日の運用報酬体系変更では報酬に占める業績連動割合を拡大している。加えて、流動性向上では、Global Index組入による、認知度向上と投資口売買高の増加を目指している。また、2020年11月期には、投資家への利益還元策として17億円を上限とする初の自己投資口取得を実施し、中期目標分配金の2,750円に向けた取り組みを続けている。
さらに、2019年に実施されたGRESB(グローバル不動産サスティナビリティ・ベンチマーク:Global Real Estate Sustainability Benchmark)リアルエステイト評価において、3年連続で「Green Star」の評価を取得したことが特筆される。GRESBリアルエステイト評価とは、不動産セクターの環境・社会・ガバナンス(ESG)配慮を測る年次のベンチマーク評価のことで、責任投資原則(PRI)を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に2009年に創設された。同REITが取得した「Green Star」の称号は、サスティナビリティ評価にかかる「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面において優れている会社に付与されるものである。同様に、 (株)日本政策投資銀行のDBJ Green Building認証、(一財)建築環境・省エネルギー機構のCASBEE認証、(一社)住宅性能評価・表示協会のBELS評価も取得している。これらのサスティナビリティへの積極的な取り組みが投資家に評価されていることも、同REITの投資口価格が堅調な一因と考えられる。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 国重 希)
<YM>
黒沢かずこトラウマ告白 「ひな壇」でしゃべれなくなったのはある男性芸人のせい
中尾彬さん「志乃さんとお話をしながら、すぅーっと旅立たれた」所属事務所社長が最期の様子語る
新山千春、不妊治療の発信決意した理由「わたしには後悔があるからです!!」
へずまりゅう”SNS引退後”の仕事明かす「SNSは夢のない業界です」
中尾彬さん…いじってツッコんでニコって笑う 大阪・MBSが追悼
森香澄、自分の「足はくさい」けど口臭キツイ男性は「本当に無理、これはダメ」
NHK山名メディア総局長、中尾彬さんしのぶ「多才な方」「いろんな知見を生かしたコメント」
小高恵美、中尾彬さん悼む「ゴジラ」シリーズで共演 助言に「魅せる演技を教えていただきました」
長野智子、同じ事務所の中尾彬さん悼む「ゴールデンウィークまで普通にお元気で」
中尾彬さんオリジナル麦焼酎「中尾AKIRA」ラベルには直筆で「中尾」 鹿児島の田苑酒造
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
俳優の中尾彬さんが死去、81歳 幅広く活躍 トレードマークは「ねじねじ」 妻は池波志乃
中尾彬さん「突然」心不全で死去 数年前から終活 “ねじねじ”大量に捨てられ嘆きも
吉住、なぜかR-1グランプリの大爆笑ネタが炎上させられてしまう事態に
マツコが通販番組「30分オペレーター増員」仕組み激白も「言わない方がよかった、夢打ち砕く」
「転生したらグラビアアイドルだった」アンゴラ村長写真集が爆売れ 童顔笑顔に「神かわちい」
北大病院医師を逮捕 女子中学生への不同意性交等の容疑で
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
ヒカル、浮気相手とのLINE流出にドン引きの声「キモすぎる」「吐きそう」
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
ガーシー、またも綾野剛の暴露写真でネット歓喜「この写真見て笑っちゃう」
完全にダマされた! 『ラヴィット!』あのちゃん“事故レベル”大暴走は『水ダウ』遠隔操作のしわざだった ネットも納得
大谷翔平が不運な判定で2度見逃し三振 「えん罪退場」で話題の球審は引き揚げる大谷にブチギレ
黒沢かずこトラウマ告白 「ひな壇」でしゃべれなくなったのはある男性芸人のせい
中尾彬さん「志乃さんとお話をしながら、すぅーっと旅立たれた」所属事務所社長が最期の様子語る
新山千春、不妊治療の発信決意した理由「わたしには後悔があるからです!!」
へずまりゅう”SNS引退後”の仕事明かす「SNSは夢のない業界です」
中尾彬さん…いじってツッコんでニコって笑う 大阪・MBSが追悼
森香澄、自分の「足はくさい」けど口臭キツイ男性は「本当に無理、これはダメ」
NHK山名メディア総局長、中尾彬さんしのぶ「多才な方」「いろんな知見を生かしたコメント」
小高恵美、中尾彬さん悼む「ゴジラ」シリーズで共演 助言に「魅せる演技を教えていただきました」
長野智子、同じ事務所の中尾彬さん悼む「ゴールデンウィークまで普通にお元気で」
中尾彬さんオリジナル麦焼酎「中尾AKIRA」ラベルには直筆で「中尾」 鹿児島の田苑酒造