サムティレジ Research Memo(3):高い稼働率により安定的なキャッシュフローを生み出すポートフォリオ
2. サムティ・レジデンシャル投資法人<3459>の投資方針とポートフォリオの状況
(1) 投資方針
a) レジデンス(賃貸住宅)を中心としたアコモデーションアセット等への投資
レジデンスを80%以上組み入れるとともに、20%以下であれば運営型施設(ホテル及びヘルスケア施設等)も可能となっている(現時点での実績はない)。また、レジデンスについては、堅調な単身世帯需要の取り込みが期待できるシングル及びコンパクトタイプ※の物件を重視している。
※シングルタイプは戸当たりの専有面積が30m2未満、コンパクトタイプは戸当たりの専有面積が30m2以上60m2未満。
b) 主要地方都市を中心とした投資
主要地方都市(札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市)に50%以上組み入れる一方、その他地方都市は20%以下とし、首都圏は30%程度とする方針である。
(2) ポートフォリオの状況
a) エリア別投資比率
主要地方都市が67.4%、その他地方都市が15.1%、首都圏が17.5%となっており、地方都市比率は合わせて82.5%に上る。レジデンス投資については高稼働率が期待できる首都圏を中心とするJ-REITがほとんどの中で、地方都市中心で高い稼働率(2017年1月末時点で97.5%)を誇る同REITの存在はユニークと言える。また、近畿が32.0%、東海が22.7%と高い比率となっているが、九州12.2%、東北9.2%、北海道5.3%、北関東1.2%と全国に展開しているところも特徴と言える。
b) 築年数別比率
5年未満が31.0%、5年以上10年未満が34.0%、10年以上15年未満が29.6%、15年以上20年未満が5.3%となっており、平均築年数では7.9年と比較的新しいところに特徴がある。これは、スポンサーからの新築物件の安定供給によるところが大きい。築浅物件が多いということは、修繕にかかる費用を低く抑えられることや、利用者の人気が高く高稼働率に結び付くところにメリットがある。
c) 取得先別投資比率
スポンサー開発物件22.0%に加えて、スポンサーの関与物件(スポンサー保有物件のほか、ブリッジ及びウェアハウジング)が59.4%を占める(両方を合わせて81.4%)。
d) レジデンス戸当たり平均面積比率
シングルが53.7%、コンパクトが36.0%と両方合わせて89.8%となる。残りはファミリータイプとなっている。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 柴田 郁夫)
<NB>
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
【横浜】スローイン妨害、少し触るだけで笛、質問には警告…激高のキューウェル監督、主審猛批判
【C大阪】レオ・セアラ、13ゴール目も2戦連続ドローでブーイング「しょうがない」
河合優実&吉田美月喜、若手注目女優が劇場アニメ「ルックバック」で声優初挑戦
杉野遥亮、映画「風の奏の君へ」大谷監督のラブコールを拒否!?「すごくイヤで…」
【阪神】佐藤輝明2軍4戦連続打点&マルチ安打「頑張ります」課題の三塁守備は2度無難にこなす
【U23日本代表】出国延期の松木玖生は検査結果受け、2日に米国遠征出発予定
B’z稲葉浩志、7年ぶりの音楽番組出演で普段の朝食明かす 有働由美子「おしゃれ!」
カズ、JFL鈴鹿加入が決定的 横浜FCと鈴鹿の幹部がクラブ間で合意 7月から期限付き移籍
長田成哉トライストーン退所 16年在籍「為すべき」方向決定まで「個人で活動」エールなど出演
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
大原櫻子、ガーシー暴露後初のSNS投稿に賛否の声「イメージ最悪になった」
「暴露します」松本人志飲み会参加セクシー女優「衝撃作」発売「言えなくてずっと溜めてた」
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
漫才師の今くるよさん死去 膵がんのため
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
浜崎あゆみ、子供の写真公開に疑いの声止まず「よそのお宅の子供?」
大谷翔平被弾投手が悪態ついて退場処分!次打者フリーマンと対戦中に判定巡り塁審と口論
金正恩の妹・金与正関連のネタ投稿がTwitterで大量に出回る
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
小倉優子、不自然な“二重ライン”にネット騒然「やっぱり整形?」
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
大原櫻子、ガーシー暴露後初のSNS投稿に賛否の声「イメージ最悪になった」
【横浜】スローイン妨害、少し触るだけで笛、質問には警告…激高のキューウェル監督、主審猛批判
【C大阪】レオ・セアラ、13ゴール目も2戦連続ドローでブーイング「しょうがない」
河合優実&吉田美月喜、若手注目女優が劇場アニメ「ルックバック」で声優初挑戦
杉野遥亮、映画「風の奏の君へ」大谷監督のラブコールを拒否!?「すごくイヤで…」
【阪神】佐藤輝明2軍4戦連続打点&マルチ安打「頑張ります」課題の三塁守備は2度無難にこなす
【U23日本代表】出国延期の松木玖生は検査結果受け、2日に米国遠征出発予定
B’z稲葉浩志、7年ぶりの音楽番組出演で普段の朝食明かす 有働由美子「おしゃれ!」
カズ、JFL鈴鹿加入が決定的 横浜FCと鈴鹿の幹部がクラブ間で合意 7月から期限付き移籍
【ロッテ】友杉篤輝「できすぎ友杉です」9回2死同点打「僕で勝負に来ると思った」前日も4安打
長田成哉トライストーン退所 16年在籍「為すべき」方向決定まで「個人で活動」エールなど出演