ザイマックス Research Memo(7):外部成長の強化に伴い分配金は増加し、投資家の評価は高まると見る
ザイマックス・リート投資法人<3488>は投資主還元策として年2回、半年ごとに高水準の分配金の支払いを実施している。2022年2月期の1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)は3,896円と、期初予想の2,977円を919円上回った。期初には見込んでいなかった、資産入替に伴う売却益もあり、大幅な増収増益決算となったことを反映して、大幅な増配を実施したものだ。また、2022年8月期は3,867円、2023年2月期は3,091円の分配金を予想する。2022年8月期は期初の公募増資に伴い発行済み投資口数が増加したが、計画的に前期並みの売却益を計上することで、おおむね前期並みの分配金を維持するが、2023年2月期はその売却益が剥落するため、減配を見込んでいる。ただ、同投資法人の業績予想は引き続き保守的な前提に基づいていることから、今後コロナ禍が収束に向かって想定より経営環境が改善し、また今後も新たな物件取得を計画していることから、予想をさらに上回る分配金となる可能性もあると弊社では考える。
同投資法人の投資口価格推移を見ると、2020年8月以降は東証REIT指数を上回る回復を見せた。ただ、2021年9月には、菅前首相が退任を表明し、政局の流動化懸念が後退したことから投資家がリスク選好姿勢を強め、株式への資金シフトが進んだこともあって、同投資法人及び東証REIT指数ともに全般的に軟調に推移した。2022年1月以降は、FRB(米連邦準備制度理事会)が金融引き締めを急ぐとの見方が強まったことや、ウクライナ情勢の緊迫化等が嫌気されて、東証REIT指数は一層の下落傾向を続けた一方、同投資法人の投資口価格は上昇傾向を続け、市場を大きくアウトパフォームしている。これは、2022年2月期及び2022年8月期の分配金予想を大幅に増額修正したことが投資家に評価されたものであろう。ただ、時価総額が小さく、流動性も低いことなどが同社の課題であるが、2022年4月18日現在の同投資法人のNAV倍率(投資口価格/1口当たりNAV)は0.90倍と、総合型リート平均の0.99倍を下回っており、引き続き割安感が強い。また、分配金利回りは5.48%と平均の4.31%を大きく上回る。
既述のとおり、同投資法人では、今後は検討中の物件取得による外部成長戦略を強化する計画で、資産入替時に保有物件の含み益の投資家への還元も検討する方針であり、分配金のさらなる増加も期待できそうだ。そうした戦略に対する投資家の理解が深まるに伴い、当面は低金利環境が続くと予想されるなかで、魅力的な水準の分配金利回りを提供する同投資法人が注目されると弊社では考える。
同投資法人では、以前は分配金の中期的な目標を示していたが、コロナ禍に伴う事業環境の変化や、特にホテルの業績が悪化したことから、現在は目標提示を止めている。ただ、コロナ禍も収束しつつあり、今後ホテル業績が回復した段階には、より多くの投資家にアピールするためにも、目標提示が重要であろう。
また、同投資法人では、投資主利益の向上に資するように、2021年8月期から資産運用報酬体系を変更している。すなわち、期中運用報酬については運用成果連動部分の割合を引き上げ、譲渡報酬については譲渡益発生時のみ発生する成果報酬型に変更した。この変更によって、投資主利益と運用会社の利益の連動性を高めている。こうした投資主利益を重視する経営方針は、投資主からも評価されると弊社では考える。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 国重 希)
<SI>
北大病院医師を逮捕 女子中学生への不同意性交等の容疑で
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
「なぜ東京大学には女性が少ないのか?」 学内のポスターで問いかけ
北斗晶、女児を洗濯機に入れた男逮捕事件に怒り「こんなやついいとこねぇから!」
【日本ハム】万波中正エグいレーザービームに称賛の嵐「バケモン」「万波の肩がおかしすぎた」
リアリティー番組のスターであるモリー・ピアース氏が、世界中の何百万人もの人々に影響を及ぼしている疾患における不平等に取り組むキャンペーンを支援
山本由伸5連勝 捕手目線中嶋監督に説かれた重要性とダルビッシュの助言で作り上げた“由伸流”
【ソフトバンク】和田毅20年前の快投劇再演だ 22日楽天戦「白のキセキ」イベント復刻
「6時間たってたしん」クロちゃんがフジモン、ゆうちゃみらとご飯「ゆうちゃみノリ良すぎて…」
本田望結、兄への”強烈な愛”爆発にスタジオ騒然「一生1人でいて…私がいやしてあげたい」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
大谷翔平が不運な判定で2度見逃し三振 「えん罪退場」で話題の球審は引き揚げる大谷にブチギレ
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
吉野家が「マスク外し強要疑惑」でプチ炎上、店員さんに聞いてみると……
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
マンション刺殺、被害者は19歳大学生の女性 大阪・枚方
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
藤田ニコル「脱ぐ予定なかったのですが気づいたらノリノリで…」ヒョウ柄水着姿に大反響
【2024年最新】自動車税・固定資産税の1番お得な支払い方法!スマホ決済8選を徹底比較
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
ヒカル、浮気相手とのLINE流出にドン引きの声「キモすぎる」「吐きそう」
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
ガーシー、またも綾野剛の暴露写真でネット歓喜「この写真見て笑っちゃう」
完全にダマされた! 『ラヴィット!』あのちゃん“事故レベル”大暴走は『水ダウ』遠隔操作のしわざだった ネットも納得
大谷翔平が不運な判定で2度見逃し三振 「えん罪退場」で話題の球審は引き揚げる大谷にブチギレ
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
北大病院医師を逮捕 女子中学生への不同意性交等の容疑で
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
「なぜ東京大学には女性が少ないのか?」 学内のポスターで問いかけ
北斗晶、女児を洗濯機に入れた男逮捕事件に怒り「こんなやついいとこねぇから!」
【日本ハム】万波中正エグいレーザービームに称賛の嵐「バケモン」「万波の肩がおかしすぎた」
リアリティー番組のスターであるモリー・ピアース氏が、世界中の何百万人もの人々に影響を及ぼしている疾患における不平等に取り組むキャンペーンを支援
山本由伸5連勝 捕手目線中嶋監督に説かれた重要性とダルビッシュの助言で作り上げた“由伸流”
【ソフトバンク】和田毅20年前の快投劇再演だ 22日楽天戦「白のキセキ」イベント復刻
「6時間たってたしん」クロちゃんがフジモン、ゆうちゃみらとご飯「ゆうちゃみノリ良すぎて…」
本田望結、兄への”強烈な愛”爆発にスタジオ騒然「一生1人でいて…私がいやしてあげたい」