インテリックス Research Memo(7):首都圏の中古マンション市況はピークアウト感が見え始め
2. リノベーションマンション市場の見通し
首都圏におけるマンションの販売動向について見ると、2018年は中古マンション販売戸数が前年比0.3%減の37,217戸、新築マンションが同3.4%増の37,132戸となり、3年連続で中古マンションが新築マンションの供給戸数を上回った。新築マンションは坪当たり単価が6年連続で上昇したが、初月契約率(平均値)が前年の68.1%から62.1%に低下したほか、販売在庫数も前年末の7,106戸から9,552戸と2年ぶりに増加に転じるなど、足下では景気の先行き不透明感が強まったこともあり、若干失速気味となっている。不動産経済研究所の見通し(2019年1月発表)によれば、2019年も都心の高額物件や湾岸部の人気エリア、郊外でも駅チカの大型再開発案件などを中心に前年並みの推移が予測されている。
一方、中古マンションの販売戸数については2018年に若干ながらマイナスに転じたものの、2019年も新築マンションの供給戸数が限定的なことから、ほぼ横ばい水準で推移するものと弊社では見ている。在庫数の増加率が縮小傾向となるなど需給バランスに改善の兆しは見えてきたものの、在庫が増え続けていることに変わりはない。2013年から上昇を続けてきた坪当たり単価の推移を見れば、2018年は後半にかけてピークアウト感が出始めており、2019年は前年比でマイナスに転じる可能性も出てきている。仮に市況が軟化すれば、2018年に積極的に首都圏で中古マンションを仕入れてきた事業者にとっては収益悪化要因となるが、同業他社に先行する格好で仕入れを絞り込んできた同社にとっては、逆に仕入を積極化するタイミングが到来することになる。2019年は10月から消費税が引き上げられるため、それまでは需給バランスが崩れる可能性は低いと見られるが、消費増税後の需給動向が注目される。
なお、中長期的にはストックが積み上がっていくため、中古マンションの販売戸数は新築マンションの供給戸数を上回り、安定成長が続くとの見方に変わりはない。全国のマンションストックは2013年時点で約603万戸、このうちリノベーションを必要とする築20年以上の物件は約半分の300万戸となっているが、2030年にはこれが577万戸と2倍弱まで拡大すると予想されているためだ。マンションの1棟建て替えには居住者の同意が必要であり、実現が容易でないことも戸別のリノベーションマンション市場の拡大を後押しすると見ている。
今後の市場拡大を見越して、リノベーションマンションを手掛ける企業も増加傾向にある。リノベーション住宅の認知度向上と流通促進を目的に2009年に発足した(一社)リノベーション協議会の会員数(不動産、設計、ハウスメーカー、住設メーカー等)で見ると、協会発足時の117会員から2018年3月末時点では929会員と8倍に拡大した。参入企業の増加によって同社にとっては首都圏での販売件数が減少するなどマイナスの面も出ているが、地方エリアでのシェア拡大やリノベーション内装事業の拡大によって成長を目指していく考えだ。ちなみに、2017年度の適合リノベーション住宅件数を見ると6,347件となっている。同社の2018年5月期の販売件数は1,450件だったため、現在の市場シェアは約23%の水準と見ることができる。
ハイブリッド型事業の拡充により、収益構造の安定化と成長を目指す
3. 成長戦略
同社は今後の成長戦略として、事業ポートフォリオをフロービジネスからストックビジネスまで多様化を図り、ハイブリッド型の事業構造とすることで、経営の安定性を高めながら収益を拡大していく戦略となっている。現在のフロービジネスとしてはリノヴェックスマンションやその他不動産の販売事業のほか、アセットシェアリング販売、リースバック物件販売、リノベーション内装事業等が挙げられる。また、継続的な収入につながるストック型ビジネスとしては、リースバック物件も含めた保有不動産から得られる賃貸収入のほか、アセットシェアリング物件の運営管理収入などが挙げられる。ストック型ビジネスは不動産市況が悪化しても、安定した収益源となるため、同ビジネスを拡充していくことで収益の安定性が向上することになる。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲)
<SF>
イートンの革新的な安全ソリューションで電気自動車への移行を加速
Builder.ai、Amazon出身のクレイグ・サンダースを人工知能部門バイス・プレジデントに起用し、リーダーシップを強化
「アンチヒーロー」で注目の近藤華の素顔に迫る 人を引きつける目と雰囲気が印象的
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
校長役の水野美紀 山田涼介が教師なら「クビにしたいと思います」理由に会場笑い
【オリックス】ドラ6古田島成龍、初登板から20試合連続無失点 広島栗林らに次ぎ史上3人目
ローソン49周年、超絶お得な「創業祭福袋」税込1,080円が意外と残ってる?その理由とは
【日本代表】MF久保建英「守備もやれる」強度高く62分プレー「できるところ見せておかないと」
ニコニコ代表の栗田穣崇さんが大規模サイバー攻撃について現況を説明
「内容改め再発出」と国家公安委員長 鹿児島県警の捜査書類保管
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
三上悠亜、整形したことを事後報告でネット騒然「素っぴんが美しすぎる」「大半を既にいじっておいて今更」
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
深田えいみ、ビキニ姿で「じゃーん!Jカップ」報告に「成長中」「まジェーっすか」「重そう」
歌手の門倉有希さん 乳がんのため死去、50歳「6月6日に永眠」所属事務所が発表
「愛が生まれた日」藤谷美和子(56)の現在がヤバい!?徘徊生活を送っていた過去も明らかに。
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
ヒカル、浮気相手とのLINE流出にドン引きの声「キモすぎる」「吐きそう」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
小倉優子、不自然な“二重ライン”にネット騒然「やっぱり整形?」
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
ヒカル、浮気相手とのLINE流出にドン引きの声「キモすぎる」「吐きそう」
イートンの革新的な安全ソリューションで電気自動車への移行を加速
Builder.ai、Amazon出身のクレイグ・サンダースを人工知能部門バイス・プレジデントに起用し、リーダーシップを強化
「アンチヒーロー」で注目の近藤華の素顔に迫る 人を引きつける目と雰囲気が印象的
校長役の水野美紀 山田涼介が教師なら「クビにしたいと思います」理由に会場笑い
【オリックス】ドラ6古田島成龍、初登板から20試合連続無失点 広島栗林らに次ぎ史上3人目
ローソン49周年、超絶お得な「創業祭福袋」税込1,080円が意外と残ってる?その理由とは
【日本代表】MF久保建英「守備もやれる」強度高く62分プレー「できるところ見せておかないと」
ニコニコ代表の栗田穣崇さんが大規模サイバー攻撃について現況を説明
「内容改め再発出」と国家公安委員長 鹿児島県警の捜査書類保管
【日本ハム】昇格即先発の清宮幸太郎「ボール見えていた」価値ある2四球で好機演出