サムティレジ Research Memo(5):安定的な物件供給を含めたスポンサーサポートが強力な成長エンジン
1. サムティ・レジデンシャル投資法人<3459>の成長モデル
同REITの成長モデルは、他のREITと同様に、外部成長及び内部成長によってキャッシュフローの拡大を図り、「1口当たり分配金」を増やすものである。特に、外部成長については、スポンサーからの安定供給が同REITの強力な成長エンジンとなっている。今後は、第三者からの物件取得についても強化する方針であるが、その場合でも、ウェアハウジング機能などを含め、多岐にわたるスポンサーサポートの活用は大きな武器となると考えられる。また、内部成長については、主要地方都市の物件が中心であることから、地域特性や物件特性、周辺のマーケット状況にあったきめ細かいリーシングやコスト削減がポイントになっている。
2. 利益超過分配金の還元
同REITの大きな特徴として、「利益超過分配金」の還元が挙げられる。通常、REITは運用成果の分配として、当期純利益の全額を投資主に還元することを基本としているが、同REITの場合には、当期純利益に加えて、減価償却費の一部を投資家に還元する分配方針を採用している。この通常の利益分配金を超える部分を「利益超過分配金」と呼ぶ。ただ、本来、減価償却費は建物等の機能維持のための資本的支出に使用される性質のものであることから、一定のキャッシュマネジメントや制限のもとで実施する方針となっている。すなわち、外部経済環境や不動産市況、同REITの財務等を総合的に勘案した上、資本的支出や運転資金等に充当後のフリーキャッシュフローの中から、財務基盤の強化やポートフォリオの収益力向上に向けた投資とともに最適な配分を決定している。また、財務基盤の毀損を避けるため、「分配金総額(利益超過分配金を含む)」の「当期純利益+減価償却費(35%を上限)」に対する割合(ペイアウトレシオ)については70%を目処とする制限なども設けている。
J-REIT全銘柄の中で「利益超過分配金」を還元しているものは少なく、特にレジデンス系では同REITのみとなっている。それを可能としているのは、同REITのポートフォリオの特徴にある。地方レジデンス中心であることから物件取得価格に対する減価償却費の割合が大きくなる傾向があること、築浅物件が多いことにより資本的支出(修繕費等)が少ないところに起因する(余剰資金が生まれやすい)。弊社では、スポンサーからの新築物件の安定供給が期待できることから、今後も「利益超過分配金」の還元は可能であるとみており、同REITの投資魅力の1つと捉えている。
3. ポートフォリオの特徴と優位性
(1) 主要地方都市を中心としたレジデンス投資
他のレジデンス特化型J-REITをはじめ、J-REITによるレジデンス投資は首都圏が中心となっていることから、同REITは独自のポジショニングと言える。競合の激しい首都圏においては、不動産価格の高騰も含め、物件取得が困難な状況がみられるが、比較的プレイヤーの少ない地方都市においては合理的な水準で物件取得がしやすいメリットがある。一方、人口流入や単身世帯の伸びが大きい首都圏(特に東京23区)と比較すると、地方都市の物件には稼働率に対する懸念のほか、物件取得ルートやネットワークがないこと、取得後の運用効率の低さなどが手を出しにくい要因となっている。もっとも、同REITが中心とする主要地方都市は、世帯数伸び率や転入超過数において東京23区にも引けを取らない状況にある※1。実際、同REITの主要地方都市の稼働率は首都圏を上回って推移※2している上、他のレジデンス特化型J-REITと比べても高い水準となっている。また、物件取得ルートやネットワーク、運用効率についても、サムティグループの活用や連携が可能であるとともに、今後、各主要地方都市での規模拡大が進んでいけば、さらにネットワークの構築や運用効率の向上につながる好循環が期待できる。
※1 2000年から2014年までの世帯数伸び率では東京23区が約19.8%の伸び率であるのに対し、主要地方都市全体では約17.8%と東京23区と同様の増加傾向を示している。また、2000年以降、東京23区が転入超過で推移しているのと同様に、主要地方都市においても全体として見ると安定的な転入超過となっている。
※2 2017年1月末の同REITの稼働率は主要地方都市が97.8%、首都圏が96.7%となっている。
(2) サムティグループによるスポンサーサポート
前述したとおり、同REITの独自のポートフォリオを可能としているのが、サムティグループによるスポンサーサポートである。特に、サムティグループの自社開発ブランド「S-RESIDENCE」シリーズ等の新築物件を中心とした安定供給は優位性の源泉となっている。また、サムティグループが培ってきた主要地方都市での豊富な運用ノウハウのほか、外部取得物件についても多岐にわたるサムティグループのサポートが活用されている。代表的なものとして、「ウェアハウジング機能の提供」※1や「再開発に関する支援」、「賃料固定型マスターリース契約の提供」※2、「リーシングサポート業務の提供」などが挙げられる。
※1 収益安定化や取得タイミング調整のため、投資法人が取得する前にスポンサーまたは設立したSPC(ブリッジファンド)が取得する物件取得手法のこと。
※2 マスターリース会社が一括で借り上げ(サブリース)、同REITに対して固定賃料を保証する契約。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 柴田 郁夫)
<NB>
松本人志訴訟終え松本側の田代弁護士が取材対応 「A子」「B子」特定を要望する反論書面提出
息子の鉛筆削りをネオジオン仕様に大改造!……するも怒られてしまい反省の父
災害時に活用のはずが…石川のFCV公用車が被災地へ行かなかった訳
若槻千夏「体調壊し」休養→復帰報告→初のファンクラブ設立、まさかの内容にMEGUMI驚く
罪認めた水原一平被告が大谷翔平への謝罪声明を出さないワケ「ミヤネ屋」出演国際弁護士が解説
児童が頭蓋骨を骨折も、学校すぐに救急車呼ばず 愛媛の市立小
きゃりーぱみゅぱみゅ「18歳の私と目が合った」当時のスナップ誌公開し「相変わらずの美貌」
大谷翔平が用いた単語は「区切りを付けるようなニュアンス」米国出身タレントREINAが解説
認知症の高齢者に相場10倍でアパート契約 準詐欺容疑で4人逮捕
水原一平被告へ「大谷選手への謝罪とか反省の言葉、短くてもいいからあっても」清原博氏が言及
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
62歳俳優「今もまだ受け止められません」相棒死去の悲しみ癒えず、配信番組は無期限休止
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
YouTuberジュキヤの動画企画が大炎上「普通に痴漢」「気持ち悪すぎ」
トヨタ社長「おわび申し上げる」 不正はヤリスクロスなど7車種
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
globe・KEIKOの極上ミニスカ姿にXブっ飛ぶ「足細ッ」「スタイルすごっ」絶賛の嵐
及川奈央「クイズ!脳ベルSHOW」6・10降臨「ついに出る年齢に」美貌とのギャップに驚く声も
声優の巻島直樹さん死去 61歳
杏、連絡先知らない芸人がパリの自宅を訪れ…子どもたちの反応明かす
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
小倉優子、不自然な“二重ライン”にネット騒然「やっぱり整形?」
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
浜崎あゆみ、子供の写真公開に疑いの声止まず「よそのお宅の子供?」
松本人志訴訟終え松本側の田代弁護士が取材対応 「A子」「B子」特定を要望する反論書面提出
息子の鉛筆削りをネオジオン仕様に大改造!……するも怒られてしまい反省の父
災害時に活用のはずが…石川のFCV公用車が被災地へ行かなかった訳
罪認めた水原一平被告が大谷翔平への謝罪声明を出さないワケ「ミヤネ屋」出演国際弁護士が解説
若槻千夏「体調壊し」休養→復帰報告→初のファンクラブ設立、まさかの内容にMEGUMI驚く
きゃりーぱみゅぱみゅ「18歳の私と目が合った」当時のスナップ誌公開し「相変わらずの美貌」
児童が頭蓋骨を骨折も、学校すぐに救急車呼ばず 愛媛の市立小
大谷翔平が用いた単語は「区切りを付けるようなニュアンス」米国出身タレントREINAが解説
認知症の高齢者に相場10倍でアパート契約 準詐欺容疑で4人逮捕
大谷翔平側から水原一平被告の量刑を重くする声明文提出「可能性ある」国際弁護士が解説