サムティレジ Research Memo(3):高い稼働率により安定的なキャッシュフローを生み出すポートフォリオ
2. サムティ・レジデンシャル投資法人<3459>の投資方針とポートフォリオの状況
(1) 投資方針
a) レジデンス(賃貸住宅)を中心としたアコモデーションアセット等への投資
レジデンスを80%以上組み入れるとともに、20%以下であれば運営型施設(ホテル及びヘルスケア施設等)も可能となっている(現時点での実績はない)。また、レジデンスについては、堅調な単身世帯需要の取り込みが期待できるシングル及びコンパクトタイプ※の物件を重視している。
※シングルタイプは戸当たりの専有面積が30m2未満、コンパクトタイプは戸当たりの専有面積が30m2以上60m2未満。
b) 主要地方都市を中心とした投資
主要地方都市(札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市)に50%以上組み入れる一方、その他地方都市は20%以下とし、首都圏は30%程度とする方針である。
(2) ポートフォリオの状況
a) エリア別投資比率
主要地方都市が67.4%、その他地方都市が15.1%、首都圏が17.5%となっており、地方都市比率は合わせて82.5%に上る。レジデンス投資については高稼働率が期待できる首都圏を中心とするJ-REITがほとんどの中で、地方都市中心で高い稼働率(2017年1月末時点で97.5%)を誇る同REITの存在はユニークと言える。また、近畿が32.0%、東海が22.7%と高い比率となっているが、九州12.2%、東北9.2%、北海道5.3%、北関東1.2%と全国に展開しているところも特徴と言える。
b) 築年数別比率
5年未満が31.0%、5年以上10年未満が34.0%、10年以上15年未満が29.6%、15年以上20年未満が5.3%となっており、平均築年数では7.9年と比較的新しいところに特徴がある。これは、スポンサーからの新築物件の安定供給によるところが大きい。築浅物件が多いということは、修繕にかかる費用を低く抑えられることや、利用者の人気が高く高稼働率に結び付くところにメリットがある。
c) 取得先別投資比率
スポンサー開発物件22.0%に加えて、スポンサーの関与物件(スポンサー保有物件のほか、ブリッジ及びウェアハウジング)が59.4%を占める(両方を合わせて81.4%)。
d) レジデンス戸当たり平均面積比率
シングルが53.7%、コンパクトが36.0%と両方合わせて89.8%となる。残りはファミリータイプとなっている。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 柴田 郁夫)
<NB>
【阪神】岡田監督、新庄日本ハムと対戦「久しぶりだけやんか(笑い)なにがあんねん」/一問一答
大谷翔平「『おめでとうございます』ってことですね」200勝達成のダルビッシュを祝福
大原櫻子、ガーシー暴露後初のSNS投稿に賛否の声「イメージ最悪になった」
セブンイレブン対象商品をPayPay払いで最大30%還元(6/4まで) 1000ポイントもらえるチャンス!
『セブン-イレブン・今週の新商品情報』韓国料理続々!『ヤンニョムチキンスティック』や『韓国風クリスピークロワッサン』ほか
健康診断、女児も上半身裸?着衣OK? 横浜市の小学校で物議
【オリックス】西川龍馬、28日からの古巣広島3連戦でマツダスタジアムに凱旋、V3の起爆剤に
【広島】末包昇大「ほぼ初めてなので頑張りたい」昨季交流戦全てマツダ、7打数3安打と気を吐く
自民・稲田朋美氏、党支部への寄付で税優遇か 「事務所使用料」還流
【阪神】村上頌樹、好調の新庄ハムはゆる~い球で料理! 目をギラつかせ「有効的に使えれば」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
小倉優子、不自然な“二重ライン”にネット騒然「やっぱり整形?」
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
大原櫻子、ガーシー暴露後初のSNS投稿に賛否の声「イメージ最悪になった」
トミーズ健、父が遺した口座解約で銀行とトラブルも…「真実」にガックリ
藤田ニコル「初めてした日」ゆうちゃみ「体位とかも全部」親に明かしたギャル的「性事情」に騒然
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
田中美久、ビキニ姿でヒップラインと“美背中”大放出!美しすぎるにもほどがある
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
ヒカル、浮気相手とのLINE流出にドン引きの声「キモすぎる」「吐きそう」
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
小倉優子、不自然な“二重ライン”にネット騒然「やっぱり整形?」
完全にダマされた! 『ラヴィット!』あのちゃん“事故レベル”大暴走は『水ダウ』遠隔操作のしわざだった ネットも納得
大谷翔平「『おめでとうございます』ってことですね」200勝達成のダルビッシュを祝福
【阪神】岡田監督、新庄日本ハムと対戦「久しぶりだけやんか(笑い)なにがあんねん」/一問一答
セブンイレブン対象商品をPayPay払いで最大30%還元(6/4まで) 1000ポイントもらえるチャンス!
『セブン-イレブン・今週の新商品情報』韓国料理続々!『ヤンニョムチキンスティック』や『韓国風クリスピークロワッサン』ほか
大原櫻子、ガーシー暴露後初のSNS投稿に賛否の声「イメージ最悪になった」
健康診断、女児も上半身裸?着衣OK? 横浜市の小学校で物議
【オリックス】西川龍馬、28日からの古巣広島3連戦でマツダスタジアムに凱旋、V3の起爆剤に
【広島】末包昇大「ほぼ初めてなので頑張りたい」昨季交流戦全てマツダ、7打数3安打と気を吐く
自民・稲田朋美氏、党支部への寄付で税優遇か 「事務所使用料」還流
【阪神】村上頌樹、好調の新庄ハムはゆる~い球で料理! 目をギラつかせ「有効的に使えれば」